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木热合买提江5年期LPR创单次最大降幅!百万房贷月供有望低于5000元

  首套房贷最低可至4.25%。

  5月“降息”如期来了。据中国网5月20日公布的最新数据,5年期LPR(贷款市场报价)为4.45%,下降15个基点,是2019年LPR改革增设5年期指标以来单次最大降幅。本次1年期LPR没有调整,仍为3.7%。

  由于多数房贷期限超过5年,5年期LPR关系着“房贷一族”的月供。根据上周末出台的最新规则,新发放的首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为“不低于LPR减20个基点”。以5月LPR计算,首套房贷利率最低可至4.25%。

  “100万30年月供有望低于5000元。”中原地产首席张大伟对记者表示,不过本次降息不会导致楼市过热,目前房地产行业面对的并非简单的资金问题,购房者收入、人口结构等因素也同时影响着市场。

  5月LPR报价的“意料之中”与“预期之外”

  按照过往报价,因为关系着楼市,5年期LPR调整相对谨慎,调整次数明显少于1年期。据财经记者统计,从2019年8月LPR改革起,1年期下调过6次,单次最大降幅为20个基点,出现在2020年4月疫情暴发初期;不算本次,5年期LPR下调过3次,单次最大降幅为10个基点,且每次都与1年期同时下降。

  本次报价前,LPR参考的货币政策工具MLF(中期借贷便利)利率,在5月16日最新一次续作中保持不变,已是自今年1月下调后连续4个月“按兵不动”。不过由于金融机构面临资产荒,大量资金淤积在间,货币市场利率走低,加上前不久监管层引导存款利率下行,这些都增加了报价下降的可能性,而报价是LPR报价的另一个重要组成部分。

  金融市场部宏观研究员周茂华表示,本月LPR调整在“意料之中,预期之外”。“意料之中”是由于国内面临复杂形势超预期,实体经济融资需求偏弱,年内稳增长与稳就业压力较大,国内有必要进一步引导金融机构合理降低实体经济融资成本,激发微观主体活力,促进投资与消费稳步恢复。

  “预期之外”是5年期LPR利率单独调整且下降幅度超预期。周茂华认为主要有三方面原因:一是近几个月实体经济中长期贷款需求偏弱,引导金融机构降低中长期贷款利率成本,提振实体经济融资需求;二是近几个月国内房地产复苏不理想,5年期报价利率下降有助于降低按揭贷款成本提振刚需住房需求,促进房地产平稳运行;三是此前央行稳增长政策靠前发力,降准、上缴结存利润、专项再贷款、优化存款利率等为银行提供长期限、低成本资金,为银行金融机构降低中长期贷款利率成本营造良好条件。

  首套房贷利率最低可至4.25%,100万30年月供有望低于5000元

  对于“房贷一族”来说,LPR直接关系着月供。根据央行和银保监会上周末调整的标准,新发放的首套住房商业性个人住房贷款利率下限由“不低于相应期限的LPR”调整为“不低于LPR减20个基点”,本周天津、苏州、郑州等地都传出首套房贷利率降至4.4%的消息(按4月5年期LPR报价4.6%减去20个基点得出)。以5月5年期LPR报价4.45%计算,首套房贷利率最低可至4.25%。

  “部分城市若执行4.25%利率,购房者100万贷30年期的月供有望低于5000元,约为4919元。以执行4.45%标准计算,从上个月基准4.6%降低15个基点,购房者100万贷30年期的月供也将减少约90元,约为5037元,累积30年月供将减少3.2万元。”张大伟称。值得一提的是,由于大多数房贷利率是一年调整一次,因此今年年内LPR累计下调减少的月供额,存量用户会在2023年才能享受到。

  诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示,5月LPR下调叠加央行差别化的政策,对市场的回稳有着重要的作用,当前房地产市场需求端市场动力不足一个重要原因在于市场信心不足,央行多次实质性的支持,对提振购房者的市场信心起到很好的支撑,在中央信贷宽松的支持下,市场回稳的速度会加快,预计疫情好转后积累的需求将会逐步释放,下半年房地产市场销售逐步走高。

  张大伟认为,在出现政策底部后,5年期房贷“降息”意味着市场底部或也会很快出现,只要疫情能快速稳定,预计市场底部开始出现的时间将在今年下半年。他同时称,本次降息不会导致楼市过热,因为目前房地产行业面对的并非简单的资金问题,拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据看,多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房者收入稳定问题、人口结构问题等依然影响房地产市场的稳定。

  LPR是所有贷款的“锚”。周茂华表示,除了房地产业,5年期LPR报价利率下调也直接利好制造业,市场信心逐步回暖,年内房地产与制造业复苏加快将带动国内消费和投资反弹,内需动能有望稳步恢复。首席研究员温彬表示,预计下一阶段货币政策将继续发挥总量和结构双重功能,加大力度为困难行业、企业和人群纾困,促进经济加快企稳回升,运行在合理区间。

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